Проектирование

От проекта до забора

Неизв–естно, от кого требуется больше снор–овки - от байдарочника, преодолевающего кру–тые пороги горной реки, или от влад–ельца участка, который хо–чет построить дом. Ведь самое стра–шное, что ждет спортсмена в случае неу–дачи, - это холодная ванна. А собст–венник земли рискует гор–аздо большим - правом на строит–ельство и владение недвижимостью.

Пол–ный перечень документов, необх–одимых для того, чтобы построить загор–одный дом в соответствии со всеми необхо–димыми согласованиями, зависит от его местопо–ложения. В пригородах Петербурга и рай–онах Ленобласти есть заметные разл–ичия как в порядке выдачи разре–шений на строительство частных до–мов и сдачи их в эксплуатацию, так и в прав–илах проведения других опер–аций, связанных с постройками и земел–ьными участками. Для какого-либо действия по–рой требуется более двад–цати документов, причем для неко–торых из них иногда нужны дес–ятки согласований.

Бремя соглас–ований

Предположим, вы хотите возв–ести свое будущее родовое поме–стье на участке индивидуального жили–щного строительства (ИЖС), расположенном за горо–дской чертой. Первое, с чего сле–дует начать, - проверить полно–мочия архитектурной студии, выпол–нившей проект. Для застройщиков, заказ–авших проект «у дяди Васи», попытка сэкон–омить может стать фатальной: ни одна инст–анция не выдаст разрешение на строит–ельство «самопального» коттеджа.

Следующий шаг - полу–чение постановления о разрешении на строит–ельство дома в местном органе исполни–тельной власти. Для этого вам понад–обятся паспорт, документ, подтвер–ждающий право пользования зем–лей, и его копия, заявление на имя гл–авы местного органа исполни–тельной власти о разрешении на строит–ельство дома, а также копия про–екта дома и копия лицензии прое–ктной организации. Если вы строите дом в котте–джном поселке и являетесь участ–ником кондоминиума, то придется соглас–овывать проект с соседями.

За–тем потребуется заказать у специа–листов отдела геонадзора райо–нного комитета по архитектуре акт обслед–ования участка (акт разбивки гра–ниц участка и осей строения), а при самовольном строит–ельстве (от фундамента и далее) - план исполнительной топос–ъемки участка и дома под строительный пас–порт. Кроме того, необходимо офор–мить заказ на вынос осей уча–стка и здания под строительство, а при самов–ольном строительстве - заказ на топос–ъемку участка и дома, предоставив ко–пию свидетельства на землю и план уча–стка.

После получения всех этих докум–ентов придется заказать в коми–тете по архитектуре строительный пас–порт объекта, для чего, кроме них, потребуются: ваш пас–порт и его копия, свидетельство на зе–млю и план участка, заявление о разре–шении на строительство на имя главы рай–она, постановление (ходатайство) органа исполни–тельной власти о разрешении на строит–ельство, проект дома, заверенная ко–пия лицензии на проектирование. Но строит–ельный паспорт выдадут вам на руки тол–ько после предоставления пл–ана размещения строений на уча–стке, который, в свою очередь, выда–ется по факту согласования про–екта в санитарной и пожарной инспе–кциях. А если на участке планируются подз–емные или надземные коммуникации, сле–дует позаботиться об их согласовании с соответс–твующими контролирующими организациями (от газо–виков до энергетиков).

Архитектурно-планировочная загвоздка

Дом больше 500 кв. м прид–ется строить в соответствии с архитектурно-планировочным зада–нием (АПЗ). АПЗ выдается по заявке зака–зчика или застройщика органом архит–ектуры и градостроительства и содержит поло–жения утвержденной градостроительной докуме–нтации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противо–пожарные требования к архитектурному объ–екту, требования по охране памят–ников истории и культуры, указ–ания на строительство в особых усло–виях, требования по соблюдению прав гра–ждан и юридических лиц, интересы кот–орых затрагиваются в ходе данного строит–ельства. Не исключено, что выбранный вами про–ект дома окажется не соответствующим какому-либо пара–графу АПЗ, и вам может быть отказано в строит–ельстве дома на основании письма Выс–шего арбитражного суда РФ от 29 декабря 1995 года № С5-7/ОЗ-734, в кот–ором указаны правовые осн–овы создания архитектурного объ–екта. В частности, согласно эт–ому письму застройщик - как граж–данин, так и юридическое лицо - обязан им–еть архитектурный проект, выпол–ненный в соответствии с АПЗ архитектором, име–ющим лицензию на архитектурную деятел–ьность.

При этом несоответствие проекта котт–еджа АПЗ вовсе не означает, что он выпо–лнен непрофессионально. Допустим, прио–брели вы в каком-нибудь поселке участок под строит–ельство дома и обратились к местным вла–стям за разрешением на строительство по про–екту трехэтажного коттеджа. Одн–ако в АПЗ, выданном вам местной админис–трацией, с удивлением прочитали, что дом дол–жен быть не более двух этажей. Кр–оме того, архитектор района или предст–авитель департамента архитектуры мо–жет еще и постращать тем, что отступления от зад–ания будут считаться самов–ольной постройкой со всеми вытек–ающими отсюда последствиями. Дес–кать, в соответствии с положениями ст. 66 Градостро–ительного кодекса РФ строительство объе–ктов недвижимости без разрешения на то (самовольная постройка) вле–чет за собой наложение штр–афа в размере от 10 до 30 МРОТ.

Но не спешите пад–ать духом. Согласно ст. 3 Федера–льного закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архите–ктурной деятельности в Российской Федерации» не допус–кается включение в архитектурно-планировочное задание требо–ваний к архитектурным и конструктивным реше–ниям, внутреннему оборудованию и внутр–енней отделке архитектурного объ–екта, а также иных требований и усл–овий, ограничивающих права зака–зчика (застройщика) и автора архитектурного про–екта, если такие требования и усл–овия не основаны на положениях действ–ующего законодательства, нормативных прав–овых актов, градостроительных норма–тивов, утвержденной градостроительной докуме–нтации, не обоснованы необходимостью сохра–нения характера сложившейся заст–ройки города или иного посе–ления, природной среды и охр–аны памятников истории и куль–туры. Таким образом, если в АПЗ вы не най–дете ссылки на градостроительный план или лю–бой другой документ, огранич–ивающий число этажей жи–лых объектов в данном рай–оне, требование местной админи–страции можно считать незак–онным и оспаривать его в суде.

Кроме того, несм–отря на то, что площадь выбранного вами про–екта дома соответствует размерам земел–ьного участка, может оказ–аться, что коттедж выходит за так назыв–аемую «красную линию», которая отделяет жи–лую территорию от общественной. При–чем нередко красные ли–нии могут не совпадать с гран–ицами вашего участка. А «выйдя за линию», вы риск–уете нарваться на штраф от дес–яти до двадцати МРОТ.

Но даже если ваш участок нахо–дится в чистом поле, на холме у ре–чки или в лесу и никаких красных ли–ний рядом не предвидится, это еще не озна–чает, что нет препятствий для возведения даже среднев–екового замка. АПЗ может отк–рыть вам глаза, к примеру, на то, что согл–асно Генплану в скором буд–ущем рядом будет прол–ожена трасса федерального знач–ения, и фасад вашего многоэ–тажного замка будет пор–тить вид на лес из окон проезжающих фур.

Для получения АПЗ ну–жно подготовить заявку и доку–менты, удостоверяющие ваше право собств–енности (право распоряжения) земельным участком, либо разре–шение собственника земельного уча–стка на проектирование на этом участке. От–каз в выдаче разрешения на строит–ельство может быть обжалован заказ–чиком (застройщиком) соответственно в органе исполни–тельной власти субъекта Росси–йской Федерации, в органе мест–ного самоуправления и (или) в суде.

Но АПЗ - не последняя бюрокра–тическая «засада» на тернистом пути застройщиков. По–сле получения разрешительной докуме–нтации непосредственно перед строите–льством дома необходимо получить еще разре–шения на производство земляных ра–бот, строительно-монтажных работ и, наконец, фина–льное разрешение на строительство от межведом–ственной комиссии (МВК), которая бу–дет принимать ваш готовый дом.

Разреши–тельная документация на строительство действ–ительна в течение двух лет. В эти сроки ну–жно обязательно приступить к строит–ельству, иначе придется продл–евать все документы еще на два года, а затем прох–одить через те же «круги ада» заново, поск–ольку иначе дом будет счит–аться построенным самовольно.

Стр–оили одно - построили другое

За вр–емя строительства дома первоначальные пл–аны владельцев могут измениться: один, не расс–читав бюджет, захочет возв–ести скромную «фазенду», а другой, напр–отив, решит поднять еще этаж или прист–роить к дому гараж. Но все изменения в про–екте при строительстве дома (более чем на 10%) производятся с разре–шения главного районного архит–ектора. А возведение на земельном уча–стке дополнительных строений, не отраж–енных в согласованном проекте дома и пл–ане размещения строений на уча–стке, допускается только с разре–шения администрации района и по соглас–ованию с главным архитектором рай–она. В противном случае при сд–аче дома МВК придется столкнуться с множе–ством проблем, и хорошо, если уда–стся отделаться штрафом.

Вот осно–вные ограничения при строительстве. Дом дол–жен отстоять от красной ли–нии улиц не менее чем на 5 м, от красной ли–нии проездов - не менее чем на 3 м. Сущес–твуют санитарные нормы расст–ояний между постройками на участке: от гра–ницы соседнего участка до ваш–его дома должно быть не меньше 3 м, до дру–гих строений - 1-1,5 метра. Пос–адку фруктовых деревьев мо–жно производить на расстоянии не ме–нее 3 м, а кустарников - не менее 1 м от гра–ниц участка (граница участка нахо–дится с внешней стороны забора).

Застр–ойщик обязан обеспечивать сохра–нность дома и производить за свой счет как его текущий, так и капит–альный ремонт. Кроме того, на буду–щего хозяина дома возлагаются благоус–тройство земельного участка, посто–янный уход и содержание в надлежащем пор–ядке как участка, так и прилегающих к нему трот–уаров и проездов. Также необх–одимо обеспечивать сохранность сущест–вующих на земельном участке зел–еных насаждений лесного фо–нда. Вырубка и пересадка древ–есных насаждений допускается тол–ько с разрешения администрации рай–она и специалистов лесной инсп–екции. Если на участок наложены опреде–ленные сервитуты (водоохранная, лесная зона и т. п.), строит–ельство должно быть согласовано в соответ–ствующих контролирующих организациях.

Посл–едний дюйм

Предположим, что дом наконец-то построен. Теп–ерь нужно «всего лишь» убедить межведом–ственную комиссию, что ваше будущее поме–стье возведено в полном соотве–тствии с утвержденным проектом, и полу–чить все документы (включая техпаспорт и спр–авку об оценке), необходимые для регистрации пр–ава собственности на него. На практике сбор подп–исей всех специалистов может зан–ять от двух месяцев до полугода. Тол–ько после этого распор–яжением главы районной админи–страции дом вводится в эксплуатацию.

По зак–ону свидетельство о праве собств–енности нужно получить в теч–ение двух лет после окончания строит–ельства (объект считается построенным, ко–гда имеются: забор вокруг участка; в доме - окна, вхо–дные двери, крыша, кры–льцо, межэтажные перекрытия), иначе шт–раф 100 минимальных зарплат и год отср–очки для регистрации дома, затем шт–раф 1000 минимальных зарплат и еще год отср–очки, а далее дом подлежит конфи–скации и перепродаже.

Если по ряду объективных при–чин вы не рассчитываете на благосклонность МВК по–сле завершения строительства, у вас два вых–ода. Первый - подача иска в суд о приз–нании права собственности на дом (да, граж–дане судьи, построил с наруш–ениями, виноват, но уж признайте мои пр–ава, ведь жить мне как-то надо). Второй - регистрация объ–екта незавершенного строительства, при этом вы не смо–жете прописаться в своем доме, зато отни–мать его у вас уже никто не станет. Вы мож–ете без проблем зарегистрировать пр–аво собственности на дом готовностью до 95-98%, то есть впо–лне пригодный для жиля. Единственная тонк–ость - самоуправство налоговиков. Дело в том, что орг–аны МНС нередко направляют владе–льцам участков с объектами «незавершенки» уведо–мления об уплате земельного нал–ога по полной ставке. Одн–ако в соответствии с Законом РФ «О пл–ате за землю» на земли, занятые жили–щным фондом в границах горо–дской (поселковой) черты, устанавливается пониж–енная налоговая ставка (3% ста–вки земельного налога), так что если ваш дом недостроен, на гро–зные письма МНС можете не обра–щать внимания.

У покупателя земел–ьного участка нередко возн–икает вопрос: а можно ли построить дом без всех этих многочи–сленных постановлений, разрешений, зад–аний и прочих муторных согласований? Кон–ечно. Более того, многие так и дел–ают, надеясь на русское «авось», не опас–аясь штрафов и других сан–кций (любой суд может принять реш–ение о сносе самовольно возвед–енного строения). Правда, узаконить «самострой» все–гда гораздо труднее, чем лега–льно построенный дом, хотя опытные юри–сты берутся уладить и эту проб–лему. В любом случае, в та–ком доме вы никогда не сможете пропи–саться, и даже официально продать его как недо–строй, поскольку строительство без разре–шения является незаконным.

Псих–ологи уверены, что любители экстре–мальных видов спорта бол–ьше всего ценят не сто–лько свое увлечение, сколько выб–рос адреналина, который заки–пает в крови, когда прихо–дится идти на риск ради победы. Жаль, что психологию час–тных покупателей земельных учас–тков не исследуют так же активно, как психо–логию спортсменов. Веди они подчас тоже рис–куют многим. Только не ради мину–тного острого ощущения, а ради счаст–ливой жизни в собственном загор–одном доме.


Перед регистрацией сво–его загородного дома как объекта недвиж–имости нужно обязательно поду–мать о легитимности всех дополнительных пост–роек. Ведь если вы без спроса выкопаете на уча–стке колодец или, не дай бог, самовольно пост–авите баню или туалет-скворечник, о праве собственности на дом мо–жно и не мечтать. Многие влад–ельцы загородной недвижимости нер–едко возводят дополнительные пост–ройки после отъезда МВК в над–ежде, что их «мелкое хулиганство» никто не заметит. Одн–ако подобное самоволие ча–сто становится предметом суде–бных тяжб, и собственнику приходится сно–сить незаконные строения за свой счет.

Посл–едний пример - история с бан–ькой на участке Аллы Пугачевой. По мне–нию руководителей Росприроднадзора, злосч–астная баня примадонны расположена в водоох–ранной зоне Истринского водохранилища, вс–его в 40 метрах от уреза воды, а это нару–шение законодательства. Нарушила ли Пуга–чева закон, будет ясно тол–ько в мае, когда чиновники произ–ведут контрольный замер.

Мне–ние специалиста

Естественная необхо–димость контролировать процесс индивид–уальной застройки, как всегда, обр–осла множеством бюрократических пре–пон. Но это не оригинально - ведь аналогичные ситу–ации складываются в любой обл–асти, связанной с согласованиями.

Сов–сем отказаться от согласований мы не смо–жем никогда. Например, у на–ших северных соседей, в Финл–яндии, одним из важнейших усл–овий получения разрешения на строит–ельство является согласование буду–щего сооружения с соседями. Мне каж–ется, это очень разумно. Воо–бще, деликатное отношение к окруж–ающей среде, к сложившейся заст–ройке - залог внешне благопр–иятного, культурного окружения. Проекти–рование будущего жилья - про–цесс творческий, и не только для архит–ектора, но и для заказчика.

А к согласованиям ст–оит относиться как к необходимой формал–ьности. Кстати, длительность и «энергоемкость» их полу–чения сделали это занятие отде–льной профессией.

Олег НАДЕЖИН, гла–вный архитектор компании «Гринсайд»



Интересные статьи
Необычные виды дверей и замок-невидимка

Раздв–ижные двери, установленные в про–емах между комнатами, на–шли широкое применение в квар–тирах коттеджах, домах и совре–менных офисах.

Обзор рынка производителей солнцезащитных систем: рольставни для окон.

Появ–ление на рынке уникальной прод–укции под названием рольставни прои–звело настоящий переворот в сф–ере декорирования оконных про–емов с внешней стороны зда–ний и позволило людям обезо–пасить свои жилища.

Верховые прогулки в Ленобласти Чем заняться в межсезонье?

«Чем бы заня–ться в межсезонье?» — размышляют любители активного отд–ыха. Велосипед уже убран в клад–овку, а лыжи доставать еще рановато.

Подготовка проектов по электроснабжению

Обустр–ойство энергоснабжающих коммуникаций — один из наиб–олее ответственных этапов прое–ктной составляющей строительства и рем–онта. Такие процедуры мо–гут выполняться только опыт–ными специалистами с соответствующим уро–внем квалификации.

Строительство дома под ключ

Строит–ельство дома под ключ подразумевает выполнение пол–ного пакета услуг по строит–ельству - со стадии проектирования и закан–чивая отделкой жилища. Во вр–емя подготовки и разработки про–екта коттеджа учитываются все поже–лания и требования заказчика.